5 tips para elegir un buen arrendatario

Estás por arrendar tu propiedad, pero no sabes cómo elegir un buen arrendatario. Aquí te damos 5 tips para seleccionar a quien vivirá en tu departamento o casa los próximos años.

Pero, primero… ¿qué entendemos por un “buen arrendatario”?

En pocas palabras, el buen arrendatario es aquel que cumple el contrato de arrendamiento celebrado. En general, en Derecho Civil entendemos que el cumplimiento de un contrato se traduce en que:

a) Las obligaciones se cumplen, por ejemplo, que se pague la renta. El incumplimiento en este caso, sería el no pago absoluto de la renta.

b) Las obligaciones se cumplen íntegramente, por ejemplo, que se pague la renta completa. El incumplimiento en este caso, sería que pague la renta incompleta: de un canon de arrendamiento de $500.000, que se paguen $450.000 (“los otros $50 te los pago en la quincena”).

c) Las obligaciones se cumplen dentro del plazo, por ejemplo, que se pague la renta antes del corto. El incumplimiento en este caso, sería que se pague la renta completa, pero después de la fecha pactada: el corte es día 5 y el arrendatario paga día 8.

Esta noción de cumplimiento e incumplimiento se abstrae del artículo 1556 del Código Civil, que establece: “Artículo 1556. “La indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y lucro cesante, ya provengan de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento.”

En resumen, un buen arrendatario es aquel que cumple sus obligaciones, íntegramente y dentro de plazo, y este es el arrendatario que todos quieren tener. Si quieres elegir un buen arrendatario, sigue los tips que te damos a continuación.

Tip 1: Solicitar documentos… ¡y chequearlos!

Necesitamos saber si el postulante tiene solvencia económica suficiente para arrendar tu propiedad a lo largo del tiempo. Esto no tiene nada que ver con discriminación, ni nada de eso. Tiene que ver con reducir las posibilidades de que te deje de pagar por no tener cómo pagar, por ser, para él, el arriendo una carga económica demasiado pesada.

Generalmente, se pide que el postulante cuente con estabilidad laboral, que genere una renta, a lo menos, 3 veces mayor que el canon de arrendamiento, y que cuente con buenos antecedentes financieros.

a) Estabilidad laboral: si es trabajador dependiente, se espera que la persona tenga contrato de trabajo indefinido y que tenga, al menos, 6 meses de antigüedad laboral. ¿Cómo se comprueba esto? Copia de contrato de trabajo, certificado de antigüedad laboral, certificado de cotizaciones de la AFP. Si es independiente, hay que pedir documentación tributaria de la empresa, como carpeta tributaria y declaraciones de los últimos 2 años (Formulario 22).

b) Renta 3 veces mayor que el arriendo: si bien esto no es exigido por ley para los arrendamientos, por costumbre inmobiliaria no se pide menos que esto, a fin de dotar al arriendo de una seguridad económica. Siendo así, se recomienda fuertemente mantener esta medida.

La renta se comprueba mediante liquidaciones de sueldo y contrato de trabajo. También cuentan rentas que el postulante pueda obtener de sus propias propiedades arrendadas, para lo cual debe exhibir contrato de arriendo y comprobantes de depósito de las rentas, de al menos, 6 meses de antigüedad.

c) Antecedentes financieros: hay que asegurarse que el postulante no cuente con un historial de deudas negativo, lo cual se verifica por medio de un Informe de DICOM (360° Platinum).

Una vez recibidos los documentos, debes evaluar si el postulante coincide con el perfil de arrendatario que estás buscando.

Importante: no basta con recibir los documentos. Es importante chequear su veracidad. Por ejemplo, si se adjuntan liquidaciones de sueldo, contrato de trabajo y cotizaciones de AFP, es importante verificar que los datos del empleador (razón social y RUT) coincidan y chequear, efectivamente, que la empresa exista y esté en funcionamiento.

Tip 2: Solicitar mes de garantía

Recomendamos exigir una garantía, que se paga junto con la primera renta. Se trata de un monto dinerario que no excede al valor de 1 mes de arriendo. Ahora bien, debes tener presente que ese dinero no debe ser considerado una renta extra. Es una garantía, es decir, sirve para asegurar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario, de modo que, en caso que sí se cumpla, debe restituirse.

La restitución de la garantía se da al término del contrato de arrendamiento, y debe hacerse reajustada.

Solo procede la retención de la garantía en caso de incumplimiento del arrendatario y con la utilidad de cubrir gastos o daños ocasionados por el arrendatario. Por ejemplo, cuentas de servicios básicos o gastos comunes que dejó adeudados, o daños en el inmueble producidos por su negligencia o culpa.

No procede la retención para reparar daños producidos en el inmueble por el mero uso o deterioro en razón del tiempo. Estos deben ser soportados por el dueño. Tampoco procede la retención para hacer mejoras en el inmueble.

“Voy a usar la garantía para poner malla de protección en los ventanales” No corresponde. “Voy a usar la garantía para pintar el departamento porque hace tiempo que no se pinta” No corresponde.

“Voy a usar la garantía para pintar los muros porque el arrendatario los dejó en pésimas condiciones” Sí corresponde. “Voy a usar la garantía para reparar la ducha que el arrendatario quebró” Sí corresponde.

Tip 3: No aceptar pagos por adelantado

Si bien en ciertos casos es costumbre pagar por adelantado períodos extensos de renta, como por ejemplo, en arriendo de propiedades amobladas para trabajar como AirBnb, locales comerciales, o contratos de predios rústicos por períodos de más de 5 años, recomendamos que, en arriendos de predios urbanos en modalidad renta larga, no aceptes pagos por adelantado.

Hemos tenidos y escuchado pésimas experiencias de personas que pagan 1 año por adelantado, por ejemplo, y que a mitad de año incumplen una serie de normas del contrato, por ejemplo, lo subarriendan aun cuando el contrato lo prohíbe, violan las normas del reglamento de copropiedad, utilizan la propiedad para fines comerciales cuando está destinada exclusivamente a fines habitacionales. Sin embargo, ante este incumplimiento, se vuelve más difícil exigir el término anticipado del contrato y la restitución de la propiedad por el hecho que ya está pagado. De concretarse, debe restituirse el valor pagado reajustado, de modo que termina siendo más un problema que una ventaja.

En muchos casos, algunas personas ofrecen pagar por adelantado 6 meses o un año a modo de “comprobar” solvencia económica, sin embargo, es simplemente un método para que no le exijan documentos. Nada garantiza que, efectivamente, la persona tenga solvencia económica y que, una vez vencido el plazo pagado, pueda continuar pagando.

Tip 4: Exigir codeudor solidario

Conviene solicitar que el contrato de arrendamiento también sea firmado por un codeudor solidario. Si el postulante no tiene nadie que pueda firmar por él, entonces, es una mala señal. Si ni siquiera sus amigos o familiares, que lo conocen, confían que pagará la renta a tiempo, mucho menos podemos confiar nosotros, que no lo conocemos.

Importante: al redactar el contrato de arrendamiento te aconsejamos que consignes “codeudor solidario” y no “aval”. Si bien son figuras jurídicas cercanas, y que comúnmente se confunden, no son lo mismo. Dicho en pocas palabras, el codeudor solidario responde solidariamente, de modo que, en caso de incumplimiento del arrendatario, puedes perseguir al codeudor solidario al mismo tiempo que al arrendatario incumplido. Diferentemente, el aval responde de manera subsidiaria al arrendatario, lo que quiere decir que solo puedes perseguir al aval luego de haber perseguido al arrendatario incumplidor sin éxito.

Tip 5: No dejarse llevar por las apariencias

Finalmente, te recomendamos no dejarte llevar por las apariencias, pues, como bien dice el dicho popular: las apariencias engañan. Es verdad que todos tendemos a catalogar a las personas y a mirarlas a través de nuestros prejuicios y estereotipos. No obstante, no podemos dejar que eso interfiera en nuestro proceso de arrendamiento. A veces, el arrendatario que menos esperabas, es el más cumplidor, puntual en los pagos, etc. y aquel que más te inspiraba confianza, es el más complicado, se atrasa, causa problemas, etc.

Por eso, es necesario mantener un trato igual para con todos los arrendatarios en relación a la construcción de la relación de confianza arrendatario-arrendador. Conviene pedirle a todos por igual los documentos, el envío de comprobantes de pago de renta, comunicación de eventualidades por correo electrónico (a fin de mantener registro), entre otros.

¡Importante!

Estos tips reducen las posibilidades de que contrates con un mal arrendatario. Sin embargo, nadie te puede garantizar que, aun contratando bien, este arrendatario no caiga en incumplimiento.

Arrendar tu propiedad a un buen arrendatario es solo el primer paso. Una vez arrendada la propiedad, es necesario que se cumpla el contrato pactado. En cualquier caso, solo se descubre cuál de estos tipos es nuestro arrendatario con el paso del tiempo.

Por eso, si quieres arrendar sin miedo, sin estrés y sin poner en riesgo tu inversión, entra en contacto con nosotros y conoce nuestros servicios de corretaje y administración de propiedades. Agenda tu asesoría gratuita hoy mismo.